این روزها یکی از استدلال های موافقان طرح ساماندهی حریم شهر آبسرد یا همان خانه باغ های ساخته شده در حریم شهر آبسرد معضل کم آبی منطقه و عدم صرفه اقتصادی فعالیت کشاورزی در این منطقه می باشد حال آنکه این استدلال همانند یک شمشیر دو لبه بیش از اینکه به نفع این طرح باشد به ضرر این طرح عمل کرده و عملاً تبدیل به بزرگترین مانع جهت تصویب هرگونه طرح در رابطه با ساماندهی خانه باغ های منطقه آبسرد شده است.
مدافعان طرح ساماندهی حریم شهر آبسرد با این استدلال که منطقه آبسرد به اندازه کافی آب برای کشاورزی و باغداری ندارد خواهان تبدیل کاربری باغ های منطقه به “خانه باغ” می باشند و مخالفان این طرح معتقدند ،در جایی که آب کافی برای کشاورزی و باغداری ندارد چگونه می توان “خانه باغ ” احداث کرد؟
مخالفان طرح ساماندهی ساخت و سازها در داخل باغ های حریم شهر آبسرد معتقدند اگر این منطقه آب برای کاشت درخت ندارد پس اراضی آن قابلیت تبدیل شدن به “خانه باغ” شود و برای این ایراد خود یک استدلال های محکمی هم دارند و معتقدند حتی با فرض قبول تغییر کاربری از باغ به خانه باغ ، سطح اشغال در این خانه باغ ها حداکثر ۳۰ درصد مساحت خواهد بود لذا ۷۰ درصد زمین کماکان باید بصورت باغ و مشجر حفظ شود لذا تغییر کاربری به بهانه نبود آب نسبت به ۳۰ درصد زمین و حفظ ۷۰ درصد الباقی به عنوان باغ چندان منطقی بنظر نمی رسد.
بطور کلی تشخیص نوعیت و کاربری اراضی از حیث باغ بودن و یا نبودن ، در داخل محدوده شهرها با کمیسیون باغات مستقر در شهرداری بوده و تغییر کاربری آنها در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد و تشخیص کاربری اراضی در خارج از محدوده شهر و داخل در حریم شهرها نیز با کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی و باغات (جهادکشاورزی) می باشد
مسئولان سازمان امور اراضی جهادکشاورزی اصولاً با هر نوع تغییر کاربری اراضی کشاورزی در حریم و خارج از حریم مخالف هستند و تقریباً هیچ استدلال مخالفی را در این رابطه قبول ندارد.
شهرداری ها نیز هر چند موافق تغییر کاربری و اخذ عوارض بیشتر هستند ولی در داخل محدوده تابع نظر کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و در حریم شهر نیز تابع نظر کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی و باغات بوده و اصولاً در رابطه با تغییر کاربری هیچ اختیاری از خود ندارند.
کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری نیز قبل از موافقت با تغییر کاربری از باغی و زراعی به مسکونی نسبت به اخذ استعلام از دستگاه های خدمات رسان اقدام نموده و صرفاً پس از کسب اطمینان از وجود زیر ساخت های خدماتی نسبت به صدور مجوز تغییر کاربری اقدام می نماید و این تغییر کاربری نیز بصورت کامل و در رابطه با کل مساحت و پس از اخذ عوارض تغییر کاربری آن هم به شکل الحاق به بافت و با رعایت ضوابط مندرج در مصوبه مصوبه مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۱ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با موضوع سیاست‌های محرک عرضه زمین و جلوگیری از احتکار اراضی مسکونی در محدوده شهرها که طبق آن اراضی دارای کاربری مسکونی با مساحت بالای ۵۰۰ مترمربع در محدوده قانونی شهرها ملزم به تفکیک (اعمال قانون ماده ۱۰۱ شهرداری) و ساخت و ساز می باشند امکانپذیر خواهد بود.
ضمن آنکه براساس این مصوبه چنانچه مالکین اراضی مشمول (اراضی دارای کاربری مسکونی با مساحت بالای ۵۰۰ مترمربع در محدوده قانونی شهرها ) ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ 1402/09/01 اقدام مقتضی از سوی مالکین جهت تفکیک ملک و پرداخت عوارض ماده ۱۰۱ قانون شهرداری صورت نپذیرد کاربری ملک مورد نظر از مسکونی به کاربری عمومی تغییر خواهد یافت و حق هر گونه اعتراض در این خصوص از مالکین سلب می گردد لذا تبدیل نمودن کاربری اراضی بالای ۵۰۰ متر به خانه باغ عملاً در تضاد با سیاست های دولت بوده و مشکلات بزرگتری را برای مالکین ایجاد می نماید.
البته وضعیت برای حریم از این هم بدتر است و هرگونه تغییر کاربری باید به تائید کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات برسد که این امر نیز در نوع خود از هفت خوان رستم هم سخت تر است.
راهکار چیست؟
بنظر می رسد بهترین راهکار جهت برون رفت از این بن بست ، تجدیدنظر مدافعان طرح ساماندهی حریم شهر آبسرد در استدلال خود مبنی بر نبود آب برای کشاورزی و باغداری می باشد کمااینکه همین استدلال اشتباه عملاً بر ضد عمل نموده و یکم دور تسلسل باطل را بوجود آورده است.
اگر مدافعان طرح ساماندهی به جای “نبود آب” بر روی بحث عمران و آبادانی و احیاء باغ های منطقه و قبول الزامات قانونی احداث خانه باغ تاکید می کردند قطعاً تاکنون نتایج بهتری برای منطقه حاصل شده بود و شهر آبسرد تا این اندازه عقب نمی افتاد.
وقتی اغلب باغ های منطقه آبسرد به دلیل بی توجهی مالکین اولیه و عدم صرفه اقتصادی رها شده و تبدیل به خشکه باغ شده اند چرا نباید جهادکشاورزی و شهرداری به احیاء کنندگان اینگونه اراضی امتیاز بدهد؟
البته چنین کاری مستلزم قبول حداقل هایی برای مساحت خانه باغ می باشد، چرا که نمی توان یک زمین بزرگ را به بهانه ساخت خانه باغ و احیای باغات به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک نمود و بعد کلیه مجوزهای لازم را هم به نام خانه باغ اخذ کرد.
متاسفانه در سالهای اخیر و بویژه در مناطقی نظیر هومند اهران و مرانک ما شاهد تفکیک اراضی به قطعات زیر ۲۰۰ متر و بعضاً کمتر از ۱۵۰ متر نیز هستیم و این در حالی است که در داخل بافت آبسرد و روستاهای اطراف حداقل متراژ برای تفکیک اراضی ۲۵۰ مترمربع می باشد.
البته برخی از صاحبنظران با توجه به رویه های موجود حداقل مساحت خانه باغ را ۵۰۰ متر و برخی دیگر بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ متر بیان می کنند ولی با توجه به قانون «اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹ شورای انقلاب» مصوب ۱۳۸۸/۰۴/۲۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام و بند (د) ماده (۱) آیین نامه اجرایی ماده (۱) قانون فوق الاشاره بنظر می رسد حداقل مساحت قابل قبول برای احداث خانه باغ همان ۵۰۰ متر می باشد.
اگر قرار است طرح ساماندهی حریم شهر آبسرد پیگیری شود باید با استدلال های درست و منطقی آن را پیگیری کرد و از بیان حرف هایی که منطقاً و قانوناً قابل پذیرش نیستند اجتناب کرد و یک راهکار منطقی و قابل دفاع را به نهادهای تصمیم گیر ارائه داد.
سلام
فقط من اینو میدونم که یک تابستان آب منطقه پای درختان سوخته میرود تا به زعم باغدار سبز بماند تاموقع فروش به تهرانی از همه جا بی خبر و ناوارد بگویند باغ سرسبز با درختان میوه میخرد و باید پول قابل توجهی بپزدازد! این آبهای گرانبها فقط هدر میرود ولی اگر این باغهای سوخته تبدیل به خانه باغ شوند خداقل برای شهر آبسرد آبادانی و رونق میاورد.
فقط نباید متراژ پایین خورد کنن باعث هرج مررج میشه با حساب کتاب ودر جهت ارتقای منطقه باید باشه
با عرض ادب، باید اشاره کنم که زمینی را بمن در زمستان فروختن که درخت داشت ،ولی بعد با اینکه یک کمپرسی کود آوردم و خالی کردم ،در بهار متوجه شدم تمامی درختان خشک شده در منطقه روستای زان.واقعا متاسفم که بخاطر فروش آب این کار را کردن و باغها را خشک میکنن، باید برای فروش آب چاره‌ای اندیشید.
با سلام
البته خشک شدن درختان شاید علت دیگری داشته چرا که سر پا بودن باغ شما عملاً به نفع آب فروش ها می باشد