با تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام که عملاً موجب اعتبارزدایی از مبایعه نامه های عادی اموال غیرمنقول (املاک و مستغلات) می گردد سرنوشت برخی از املاک بی سند در هاله ایی از ابهام فرو رفته و مشخص نیست که چه سرانجامی در انتظار مالکین و خریداران اینگونه املاک است.
هر چند در این طرح برای ثبت بسیاری از املاک بدون سند راهکارهایی در نظر گرفته شده ولی قطعاً املاکی که دارای مالکیت معارض می باشند عملاً از ارزش و مالیت افتاده و متصرفین اینگونه املاک دچار دردسرهای فراوانی خواهند شد لذا برای گرفتار نشدن در باتلاق دردسرهای ناخواسته ناشی از خرید املاک فاقد سند، رعایت چند نکته کلی و بویژه در هنگام خرید ملک در منطقه آبسرد لازم و ضروری بنظر می رسد:
۱- قبل از خرید ملک حتماً اهمیت «سند دار» بودن زمین و یا ویلای مورد نظر را به مشاورین املاک متذکر شده و تاکید نمایید که حتی حاضر به دیدن ملک بدون سند نیستید و در صورت اصرار بیش از حد مشاور املاک برای دیدن ملک بدون سند، حتماً قید خرید کردن از آن مشاور املاک را بزنید!
۲- به عنوان یک اصل کلی،فقط و فقط پس از مشاهده “اصل سند مالکیت” و تحقیق کامل در رابطه با صحت و اصالت آن سند و ترجیحاً کمک گرفتن از کارشناسان رسمی در رشته ثبتی و یا اداره ثبت محل اقدام به خرید نمائید و هیچگاه به حرف دلال ها و یا مشاورین املاک اعتماد نکنید.
ضمناً ارائه کپی و تصویر سند مالکیت و خودداری از ارایه اصل سند نشانه آن است که این زمین از اساس سند ندارد و هیچگاه براساس مشاهده کپی سند معامله نکنید!
۳- با توجه به تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام و اعتبارزدایی از قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی ، شرائط بطور کامل با زمان قبل از تصویب این قانون فرق کرده و مبایعه های تنظیمی پس از تصویب این قانون اصولاً اعتبار لازم را ندارند لذا به حرف کسانیکه که می گویند ما همیشه ملک بی سند می خریم و به مشکل هم نمی خوریم ،توجه نکنید!
۴- تقریباً تمام زمین های شهرستان دماوند اعم از اراضی ملی و مستثنیات و… دارای سابقه ثبت و شماره پلاک ثبتی و سند هستند و لذا اگر کسی به شما گفت که این زمین کلاً سند ندارد و یا سند آن مادر است بدانید که آن شخص قصد کلاهبرداری از شما را دارد و شما خودتان را به دردسر نیاندازید.
۵- در برخی پلاک ها مانند پلاک ۸۹ اصلی موسوم به هومند خالصه ( هومند های آبسرد،کیلان و کوهان) سند بصورت مشاعی و جاری است و اصولاً با مشاهده آخرین استعلام ثبتی و احراز مالک بودن فروشنده می توان با خیالی راحتر معامله کرد ولی خرید در سایر مناطق آبسرد و دماوند بویژه هومندهای مرانک و اهران و تاسکین و وادان و لومان و زان حتماً نیازمند مشاهده اصل سند مالکیت می باشد.
۶- با توجه به اینکه معاملات وکالتی صد برابر بدتر و خطرناکتر از معاملات قولنامه ایی هستند لذا توصیه می گردد فقط درخصوص املاکی که دارای سند مالکیت هستند با قید شماره پلاک ثبتی در وکالتنامه و همچنین به شرط تحویل دادن اصل سند به خریدار اقدام به معامله وکالتی نمایید و توجه داشته باشید که ۹۹ درصد معاملات وکالتی فقط منجر به از بین رفتن حق و حقوق خریداران می گردد.
۷- منظور قانون از سند مالکیت،اسناد تک برگ و یا دفترچه ایی (قدیمی) و یا بنچاق است می باشد لذا مراجع قانونی ، سند شورایی که در اغلب روستاهای منطقه وجود دارد و سند ده برگی که در هومند مرانک رایج است و در واقع یک وکالت کاری فاقد پلاک بیشتر نیست را به رسمیت نمی شناسد و اینگونه اسناد به احتمال زیاد شما را به دردسرهای فراوان خواهند انداخت.
۸- جریان ثبتی بسیاری از پلاک های واقع در مناطقی نظیر هومند اهران و مرانک خاتمه یافته و آنها دارای سند دفترچه ایی و یا تک برگ هستند ولی به علت اختلاف مالکین اولیه و متصرفین فعلی امکان صدور سند برای آنها وجود ندارد لذا بهتر است قید خرید اینگونه املاک را بزنید و سرمایه خود را در اراضی و املاک بی دردسر سرمایه گذاری کنید.
۹- مرجع ثبت اسناد و صدور اسناد مالکیت ادارات ثبت اسناد و املاک می باشند نه شورا و دهیاری و مشاورین املاک و دلال ها لذا اگر ملکی در حال حاضر سند ندارد به این معنی است که فروشنده توانایی انتقال سند به شما را ندارد و اگر می خواهید یک خرید ایمن داشته باشید به دنبال املاک سنددار باشید و به حرف دلال و دهیار و عضو شورا و… اعتماد نکنید!
۱۰- هر چند اعتبار زدایی از قراردادهای عادی بیع به معنی بی اعتباری مطلق قراردادهای عادی بیع نیست و در این قانون ساز و کارهایی برای ثبت املاک در نظر گرفته شده ولی توجه داشته باشید هیچکس نمی تواند زمینی که هم اکنون مالک دارد را به نام خود ثبت کند ، پس صرفاً پس از احراز هویت مالک متن سند و یا صحت سنجی اعتبار وکالتنامه تام الاختیار با حق فروش کسی که خود را وکیل مستقیم و یا مع الواسطه مالک متن سند معرفی می کند با آن فرد وارد مذاکره و معامله شوید.
بطور قطع تا چند روز دیگر با تصویب مواد باقی مانده از این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام و ابلاغ قانونی آن توسط رئیس جمهور ،این طرح بصورت یک قانون لازم الاتباع، اجرایی و اعمال خواهد شد و ظرف مواعد مقرر در آن طرح ،ساز و کارهای قانونی و سامانه های ضروری آن راه اندازی خواهند شد لذا توصیه می گردد تا آن زمان حتی الامکان از سرمایه گذاری در املاک فاقد سند رسمی اکیداً خودداری نمایید.