اگر شما هم جزء مالکین زمین های بزرگ باشید ولو اینکه قصد فروش آن زمین را نداشته باشید قطعاً به موضوع تفکیک و افراز یا به قول معروف قطعه بندی کردن این زمین فکر کرده اید به همین دلیل این مطلب به شکل تخصصی و مستند به رویه های قانونی به این موضوع خواهد پرداخت
الف) تفکیک و افراز اراضی خارج از محدوده شهری که در آنها بنای غیر مجاز یا خلاف مقررات احداث شده
مستند به رای وحدت رویه ۱۵۷ مورخ ۱۳۶۳ دیوان عالی کشور تفکیک و افراز اراضی خارج از محدوده شهری که در آنها بنای غیر مجاز یا خلاف مقررات احداث شده غیرقانونی است.
براساس این رای وحدت رویه:
« هر چند با استفاده از ملاک ماده ۳ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی مصوب ۱۳۵۸.۹.۱۷ شورای انقلاب‌جمهوری اسلامی ایران (مؤخرالتصویب بر آییننامه احداث بنا در خارج از محدوده و حریم شهر مورخ ۱۳۵۵.۲.۲۷ هیأت وزیران) و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسیم اموال‌مشترک، افراز اراضی فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرک ها بین مالکین مشاعی به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار به استثناء مواردی که قانوناً نیاز به تأیید مقامات خاصی دارد بلااشکال است اما نظر به این که برابر فصل دوم آییننامه مربوط به استفاده از‌اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵.۲.۲۷ ایجاد هر گونه ساختمان و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مستلزم رعایت ضوابط پیش‌بینی شده در آییننامه مزبور من جمله اخذ پروانه ساختمانی می‌باشد که پذیرش تقاضای افراز زمینهایی که در آنها بدون رعایت ضوابط و مقررات آییننامه مرقوم احداث بنا شده به مثابه نادیده انگاشتن مقررات آییننامه مزبور و تأیید عمل خلاف مدلول آن خواهد بود بنابراین دعوی افراز اراضی خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرک‌های دارای ساختمان بدون این که در ایجاد ساختمان رعایت آییننامه فوق شده باشد قابلیت استماع را ندارد و چون در هر یک از پلاک ها درخواست افراز دو باب ساختمان مجزا از یکدیگر بدون رعایت مقررات آییننامه مزبور احداث گردیده شده است افراز آن غیرقانونی است.»
لذا در صورتیکه شخصی بدون دریافت مجوزهای قانونی لازم در زمین خارج از محدوده خود خواه در حریم شهر باشد و خواه در خارج از حریم اقدام به ساخت و ساز و سپس تفکیک و قطعه بندی نماید این تفکیک غیرقانونی بوده و از نظر قانون هیچ حقی را برای مالک و یا خریدار قطعات بوجود نمی آورد و خریدار در این حالت فقط حق دارد که مطالبه سند مشاعی برای آن زمین نماید.
ب) تفکیک اراضی خارج از محدوده و حریم شهر که در آنها بنای غیر مجاز یا خلاف مقررات احداث نشده است
مستند به مفهوم رای وحدت رویه ۱۵۷ مورخ ۱۳۶۳ دیوان عالی کشور؛ تفکیک اراضی خارج از محدوده و حریم شهرها که در آنها بنای غیر مجاز یا خلاف مقررات احداث نشده است با لحاظ ضوابط، قانونی به نظر می رسد
براساس این رای وحدت رویه:
«…با استفاده از ملاک ماده ۳ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی مصوب ۱۳۵۸.۹.۱۷ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران (مؤخر التصویب بر آییننامه احداث بنا در خارج از محدوده و حریم شهر مورخ ۱۳۵۵.۲.۲۷ هیأت وزیران) و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسیم اموال‌مشترک، افراز اراضی فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرکها بین مالکین مشاعی به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار به استثناء مواردی که قانوناً نیاز به تأیید مقامات خاصی دارد بلااشکال است…»
این مورد دقیقاً مفهوم مخالف بند الف است یعنی اگر یک زمین کشاورزی در داخل حریم شهرها و یا خارج از حریم داشتیم و قصد تفکیک آن را داشتیم می توانیم با رعایت حد نصاب های مقرر در تصویب نامه در خصوص حد نصاب فنی و اقتصادی اراضی کشاورزی (زراعی و باغی) موضوع ماده (۱) قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصاد مصوب ۱۳۹۵,۱۲,۰۸ و آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ اقدام به افراز و تفکیک زمین کشاورزی خود نمایند.
ج) تفکیک اراضی در حریم شهری که در آنها بنای غیرمجاز احداث نشده
مستند به رای شماره ۱۷۲ سال ۱۳۸۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری تفکیک اراضی در حریم شهری که در آنها بنای غیرمجاز احداث نشده به نظر مجاز بوده و دعاوی الزام به تفکیک و صدور پروانه اینگونه اراضی در محاکم مسموع می باشد.
براساس این رای:
« مصرحات مقرر در بند ۲ ماده ۹۹ و مادتین ۱۰۰ و ۱۰۱ قانون شهرداری و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷.۸.۲۹ و ماده ۱۴ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶.۶.۲۲ مفید جواز اعمال انواع حقوق مالکانه در اراضی واقع در‌حریم و حوزه استحفاظی شهرها از قبیل تفکیک زمین‌ها و باغات و اراضی کشاورزی و تبدیل کاربری و فروش آنها و الزام شهرداری به صدور پروانه لازم با رعایت قواعد و ضوابط مربوط است.»
البته فراموش نکنیم که تفکیک و افراز اینگونه اراضی مستلزم رعایت قوانین و قواعد خاص آن است لذا تفکیک اراضی کشاورزی واقع در حریم شهرها همانند بند (د) این مطلب نیازمند رعایت حد نصاب های فنی می باشد.
د) تفکیک اراضی واقع در محدوده شهر
هر چند افراز و تفکیک زمین های داخل در محدوده قانونی شهرها اصولاً قانونی و امکانپذیر می باشد ولی افراز و تفکیک این زمین ها نیز خود مستلزم رعایت شرائط و ضوابط خاص است و اشخاص نمی توانند به دلخواه خود اراضی را تفکیک نمایند.
بطور کلی تفکیک اراضی داخل محدوده شهرها با رعایت حدنصاب ها مجاز و در رابطه با اراضی واقع در طرح های عمومی و عمرانی تابع دستورالعمل نحوه اعمال حقوق مالکانه اراضی واقع در طرح های عمومی و عمرانی ۱۱ /۲ / ۱۴۰۱ شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد.
براساس این دستور العمل:
۱ـ مالکین اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی مصوب مطابق ضوابط مربوطه به کاربری اعلامی حق اخذ پروانه ساختمانی و احداث بنا خواهند داشت مگر آنکه اجرای کاربری عمومی مصوب در شمار وظایف اختصاصی دستگاه مجری طرح باشد.
۲ـ درصورتی که اجرای کاربری عمومی طرح مصوب موجل باشد و مالک تقاضای احداث بنا غیر از کاربری مصوب داشته باشد میزان احداث بنا طی زمان بندی طرح، سطح اشغال ۶۰ درصد و تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد و با نوع استفاده مسکونی خواهد بود و در خصوص باغات برابر ضوابط مربوطه عمل خواهد شد.
تبصره۱: در مناطقی که حداکثر تراکم مجاز کمتر از این میزان باشد بر مبنای طرح مصوب عمل خواهد شد.
تبصره ۲: احداث بنا در اراضی دارای حقوق مکتسبه قانونی قبلی در حد تراکم بنای موجود بلامانع است.
۳ـ حد نصاب تفکیک در کلیه کاربری ها مطابق ضوابط طرح های مصوب مربوط به همان کاربری عمومی می باشد.
۴ـ اراضی دارای کاربری های خدمات عمومی واقع در شهرک های مصوب و یا کاربری های خدمات عمومی ناشی از طرح های تفکیکی (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها) و همچنین اراضی واقع در حرایم قانونی مصوب، از شمول این مصوبه مستثنی و تابع ضوابط خاص قانونی مربوط به خود می باشند.
۵ـ اعمال حقوق مالکانه در طرح های مصوب شهری موجل، کاربری مصوب را تغییر نمی دهد و پس از انقضای برنامه زمان بندی به محض رفع مانع قانونی، برابر با کاربری مصوب اقدام خواهد شد.
لذا فقط اراضی واقع در طرح های عمومی حق تفکیک اراضی خود را نداشته و سایر اراضی مشروط به رعایت حد نصاب های مربوط به تفکیک حق درخواست تفکیک و صدور پروانه ساختمان را دارند.
لازم به یادآوری است که مرجع تعیین این حدنصاب ها مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و طرح های جامع و تفصیلی شهرها بوده و شهرداری ها و شوراهای اسلامی شهرها راساً حق تصویب و اعمال این حد نصاب ها را ندارند.
سلام به جای این همه قانون وماده واحد نظرجمعی کارشناسان ووشرایط واوضاع حال منطقه بررسی شود ایا مردم وکشاورز واقعی در منطقه کشاورزی می کند اندک افغانی که بذای امرارمعاش گروهی ویا خانوادگی زمین اجاره می ککن وکشت میکنن که کشاورزی محسوب نمیشه اقایون با دید منطقی تر به موضوغ بایدنگاه کنن چندتکه زمین سبز نشان از کشت وکار نیست به نظر من منطقه باید به سمت باغ داری پیش رود با یک مکانسیم دقیق برای ایجاد فضای ساختمان که به بافت باغ هااسیب نزند اجاز ه ساخت داده شود نه در جهت ویلا سازی در جهت باغ داری