هر چند که سالهاست،طبق قانون نحوه تملک اتباع بیگانه، خرید اموال غیر منقول بوسیله اتباع خارجی ممنوع شده ولی در برخی از نقاط کشور و مشخصاً در همین شهر آبسرد خودمان این موضوع چندان رعایت نمی گردد و اتباع خارجی بدون کسب مجوز از اداره کنسولی وزارت خارجه اقدام به خرید و فروش املاک می نمایند و در این بین برخی از اتباع ایرانی نیز بصورت غیرقانونی با ایشان همکاری نموده و با انجام معاملات صوری و پوششی برای اتباع خارجی خانه و زمین خریداری نموده و قانون را رسماً و عملاً زیر پا می گذارند.
در همین رابطه وزیر کشور با تاکید بر ممنوعیت خرید اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی بیان داشت:تبعه خارجی امکان خرید و فروش ملک در کشور را ندارد و نمیتواند مالکیت اموال غیرمنقول را داشته باشد. اسناد ثبتی برای آنها صادر نمیشود و اسناد قولنامهای از سوی مراجع حقوقی و قانونی موضوعیت ندارد.
این اقدام اتباع خارجی و همکاری برخی از اتباع ایرانی با ایشان علاوه بر اینکه مخالف قوانین و مقررات و مخل نظم عمومی و امنیت ملی می باشد باعث ایجاد اختلال گسترده در بازار املاک کشور شده و سبب رشد کاذب قیمت املاک در مناطق مهاجرنشین شده و فشار مضاعفی را بر طبقات ضعیف جامعه ایران وارد می آورد.
ممنوعیت خرید املاک توسط اتباع خارجی در ایران ، مهم ترین موضوع امروز ما ایرانیان اقتصاد است؟
انچه در بازار مسکن ایران در حال اتفاق است چیست؟ این همه پول خرید ملک از کجا میاید؟ در صورتی هر روز ما ایران از سرمایه اوله خود میخوریم؟ پس به این قانون برابری انرژی و ماندگاری انرژی در جهان چیست؟ چرا در این وجود ندارد؟ بله سرمایه ما از پول خانه و ماشین و حقوق ما در حال کاهش ولی سرمایه خارجی درحال افزایش و رونق است؟ یعنی وقتی ما هروز فقیر تر میشویم، خارجی هر روز ثروت مند تر میشوند و این است قانون انرژی که انرژی از شکل به شکل تغییر و جابه جا میشود و هرگز ازبین نمیرود و ماندگار است.
ممنوعیت خرید و فروش ملک با قولنامه برای اتباع و علت افزایش جهشی گرانی مسکن و اجاره در ایران طی این چند سال
سلام و عرض ادب هرگونه قرار داد با عنوان خرید و فروش با اتباع بیگانه ممنوع میباشد، ولی در ایران از شمال تا جنوب کشور و هر استان و.. متاسفانه هیچ کدام از بنگاه و مشاور املاک یا اطلاع و دانش حقوقی و فنی کافی در این ضمینه ندارند و یا خوب خود را به خواب زده انده برای پول کمیسیون بیشتر و کلاهبرداری از اتباع یعنی فروش چند برابر قیمت ملک به اتباع حالا ملک قولنامه و یا سندی و.. خرید فروش شود و یا به هر طریقی این کار غیر قانونی است ( معمولا در قوانین صنفی با چنین قرار داد های و دفاتر املاک باید برخود قاطع یعنی پلمپ و درصورت تکرار جواز کسب باطل شود. جدیدا هم خوب است مشاوران املاک از اخبار اتحادیه ها و بخش نامه در خصوص شغلشون مطلع بشوند نامه اتاق اصناف ایران درخصوص ممنوعیت و برخورد با ثبت معاملات خرید و فروش اتباع بیگانه و بعدی هم در مورد اجاره املاک به اتباع هم باید کارت و مجوز اقامت داشته باند در پایان یک سری موارد خاص جهت سرمایه گذاری اتباع در ایران وجود دارد مثلا ثبت شرکت و فعالیت می توانند درصدی ملک بخرند قانونی و یا موارد خاص دیگر ولی نکته مهم اینکه نیاز به سرمایه زیاد و .. دارد ولی امروز متاسفانه بیشتر دفاتر املاک به علت دانش کم حقوقی و عدم رعایت قوانین و قانون و اینکه برای کمیسیون قیر قانونی و یا فروش چند برابری ملک به اتباع ملک ها رو با قولنامه به اتباع واگذار میکنند حتی در مشهد خیلی اتباع از کشور مختلف ملک میخرد و میفروشند و در نهایت در این بین افرادری هم هستند که از این نقط ضعف سو استفاده و سر اتباع کلاه میزارند مثل با قبض ملک میفروشن و یا بیشتر املاک بدون جواز و یا بدون مهر ونشان قرار تنظیم میکنندو…در نتیجه از نظر بنده ورود سرمایه خارجی به کشور خوب است و امروز فقط این موضوع باعث زیان هم مردم کشور به علت گرانی مسکن و هم به اتباع خارجی شده است به علت کلاهبرداری و زیان مالی ولی دو نکته وجود دارد اینکه اتباع باید قرار داد هل معتبر و قاونی تنظیم کنند تا حقشان ضایع نشود و هم باید برای این خلا قانونی فکری کرد تا یم ملک چند برابر قیمت خرید نکنند( متاسفانه ۹۰ درصد علت افزایش قیمت مسکن و اجاره در این چند سال سیل پول و سرمایه خارجی است و سو استفاده افرادی از این خلا قانونی در بازار مسکن بوده)( و گر نه سرمایه دار ایرانی از کارخانه دارد هتل دارد شرکت دارد و ثرمند و یا تمام ایران طی این چند سال نه سود و در امدی چندانی داشتن که سرمایه اولیه خود را چند برابر کنند و نه هم گنجی و پول مفتی زیادی پیدا کرده اند که اینهمه خانه در طی این جند سال خرید و فروش شده است اینها فقط سرمایه خارجب میباشد حالا از طریق قانونی و ۹۰ درصد غی ر قانونی وارد شده است و باعث این گرانی و فشار اقتصادی شده است متاسفانه باید فکری به حال این موضوع کرد و راه حل ان قانون مندی و نظارت دقیق و برخوردقاطع این بازار است برای سیر بازار نیز صدق میکند.
ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه (با قولنامه و سند)
به طور کلی باید اصل را بر ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو جمهوری اسلامی ایران دانست؛ زیرا
اولاً، موضوع تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه جزء امور حاکمیتی است و با لحاظ شق نخست بند «و» ماده ۸ قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب ۱۳۸۶ نمیتوان آن را جزء حقوق خصوصی اشخاص تلقی و اتباع خارجی را به نحو اطلاق از این حق بهرهمند دانست. بر این اساس، هرچند وفق ماده ۹۶۱ قانون مدنی اتباع بیگانه میتوانند از تمامی حقوق مدنی برخوردار شوند؛ مگر در بندهای سهگانه این ماده؛ اما این اصل باید با رعایت بند هشتم اصل چهل و سوم و اصل یکصد و پنجاه و سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و رعایت دیگر قوانین و مقررات راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران اعمال شود.
ثانیاً، هرچند دادنامه شماره ۳۶۲ مورخ ۱۲/۱۰/۱۳۷۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، ناظر بر ابطال آییننامه اجرایی چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران (موضوع تصویبنامه شماره ۱۳۲۳۵/ت ۱۳۹۹۶ه مورخ ۳/۱۱/۱۳۷۴) هیأت وزیران است؛ اما با توجه به مفاد این رأی که به نحو اطلاق هرگونه اعطای امتیاز به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران را مستلزم تصویب قانونگذار دانسته است؛ باید دیگر مصوبات هیأت دولت از جمله آییننامه راجع به استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸ و تصویبنامه قانونی مورخ ۱۳/۷/۱۳۴۲ و آییننامه اجرایی آن را نیز فاقد وجاهت قانونی دانست.
ثالثاً، با توجه به قوانین و مقررات حاکم، موارد ممنوعیت و یا جواز تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو جغرافیایی جمهوری اسلامی ایران را از جمله میتوان به شرح زیر بر شمرد؛
نخست. با عنایت به پیشینه تاریخی قضیه از جمله ماده ۵ پروتکل پیوست عهدنامه ترکمانچای (عهدنامه بازرگانی میان دولتهای ایران و روسیه) و مستفاد از ماده یک آییننامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸ و نیز با توجه به ماده اول قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰ و تبصره یک ماده ۳ قانون راجع به جلب و حمایت سرمایههای خارجی مصوب ۱۳۳۴ و تبصره ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی مصوب ۱۳۸۰، باید به نحو اطلاق به ممنوعیت تملک اراضی مزروعی توسط اتباع بیگانه نظر داد؛ این ممنوعیت، توابع و متعلقات راجع به اراضی مزروعی و حقوق عینی راجع به این اراضی که ممکن است به تملک منجر شود را نیز شامل می شود. (تبصره ماده اول راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۳۱۰).
دوم. با توجه به ماده ۹۸۶ و تبصره ۲ ماده ۹۸۷ قانون مدنی، زن غیر ایرانی که در نتیجه ازدواج ایرانی میشود و بعد از طلاق یا فوت شوهر ایرانی به تابعیت اول خود رجوع کند و نیز زن ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی تحصیل میکند، حق داشتن اموال غیرمنقول را نخواهد داشت.
سوم. با توجه به حکم مقرر در بند ۳ ماده ۹۸۹ قانون مدنی مبنی بر فروش اموال غیرمنقول اتباع ایرانی که بدون رعایت مقررات قانون، تابعیت خارجی تحصیل کنند، این اشخاص حق تملک اموال غیرمنقول را فاقد هستند.
چهارم. بر اساس تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۲ اجاره زمین در این مناطق به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقاً ممنوع است.
پنجم. بر اساس ماده ۲۴ آییننامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایهگذاری خارجی (موضوع تصویبنامه شماره ۳۲۵۵۶/ت ۲۷۰۳۲ مورخ ۲۳/۸/۱۳۷۱ هیأت وزیران) در مواردی که انجام سرمایهگذاری خارجی به تشکیل شرکت ایرانی منجر شود، تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایهگذاری به تشخیص سازمان منطقهآزاد تجاری، صنعتی مجاز است. همچنین به موجب ماده ۹ آییننامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۰/۱۲/۱۳۷۳، فروش و انتقال قطعی زمین به اتباع خارجی و همچنین شرکتهایی که تمام یا بخشی از سرمایه آنها متعلق به اتباع خارجی باشد، ممنوع است.
ششم. با توجه به ماده واحده قانون حمایت از طرح بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده پیرامون حرم مطهر حضرت امام رضا (ع) و حضرت معصومه (س) مصوب ۱۳۸۴ با اصلاحات بعدی، صدور مجوز خرید و استملاک و همچنین نقل و انتقالهای بعدی به نام اتباع مسلمان خارجی با تصویب کمیسیونی به دبیری وزارت مسکن و شهرسازی (راه و شهرسازی) و متشکل از نمایندگان وزارت اطلاعات، وزارت امور خارجه، وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشور و حسب مورد نماینده آستان قدس رضوی یا آستان مقدسه حضرت معصومه (س) جایز است.
هفتم. علاوه بر قوانین و مقررات فوقالذکر، برخی معاهدات منعقده با کشورهای خارجی نیز متضمن حکم تملک اتباع کشورهای طرف معاهده است که به طور معمول این امر به شرط رفتار متقابل منوط شده است؛ از این جمله است بند یک ماده ۲ و ماده ۳۰ کنوانسیون وین در روابط کنسولی مصوب ۱۳۵۳ و مواد دوم و بیست و یکم قانون مربوط به قرارداد وین در روابط سیاسی مصوب ۱۳۴۳.
هشتم. خرید ملک توسط دولتهای خارجه برای محل سفارتخانه یا کنسولگری یا مؤسسات وابسته به آن در ایران نیز مشمول مقررات خاص خود از جمله منوط به تصویب هیأت وزیران و به شرط معامله متقابل است.
با سپاس از شما
در صورت تمایل شما این مطلب به نام شخص شما به عنوان دیدگاه و مقالات دریافتی از مخاطبان قابل انتشار در این پایگاه خبری می باشد
با سپاس و تشکر فراوان