قانون پر حاشیه الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که چندین سال بلاتکلیفی و رفت و آمد بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان عاقبت در اردیبهشت ماه سال جاری بوسیله مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد از سوم تیرماه امسال جنبه رسمی و اجرایی به خود گرفت.
ولی با این حال و به دلایل زیر این قانون فعلاً قابلیت اجرایی شدن ندارد چرا که:
۱- بر اساس این قانون ثبت کردن معاملات عادی که در گذشته تنظیم شده اند در سامانه سازمان ثبت سه سال مهلت زمانی دارد (۱سال فرصت راه اندازی سامانه مربوطه و دو سال مهلتی که قانون بعد از راه اندازی داده است)
۲- دلالان و مشاورین املاک که باید طرفین معامله را بعد از توافق به دفترخانه ببرند، آئین نامه ای ندارند که معلوم شود دستمزد را چگونه و در چه مرحله ای (داخل آژانس یا داخل دفترخانه) دریافت کنند و تعرفه جدید خدمات آنها ابلاغ نشده است.
۳- مردم عادی فعلاً طبق روال عادی معاملات خود را انجام می دهند و از این الزامات قانونی کماکان بی اطلاعند (قانون برخلاف عرف غالب مردم است)
لذا ضروری است آئین نامه های مربوطه سریع تر تهیه و ابلاغ شده و سامانه های مربوطه سریع تر راه اندازی شوند و اطلاع رسانی گسترده در خصوص قانون جدید الزام به ثبت صورت گیرد تا همگان از آن مطلع گردند و تا زمانیکه چنین نشود دردسرهای مردم به قوت خود باقی می ماند.
در همین رابطه رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اعلام سوم تیر به‌عنوان زمان اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: این قانون مترقی و رو به جلوست و می‌خواهیم معامله در بستر امنی انجام شود.
حسن بابایی؛ رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جلسه مشترک با رؤسای کانون سردفتران و دفتریاران و اتحادیه مشاورین املاک که در مورد بررسی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برگزار شد، گفت: این قانون در ۲۶ اردیبهشت امسال در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسید و ۱۳ خرداد ابلاغ و ۱۷ خرداد ماه امسال در روزنامه رسمی منتشر شد و از ۳ تیرماه امسال اجرایی می‌شود. این قانون ۱۵ ماده و ۱۴ آیین نامه نیاز دارد و ۶ وزارت خانه و چهار دستگاه مرتبط با اجرای این قانون هستند. ۵ پنج آیین‌نامه به امضای رییس قوه قضاییه خواهد رسید و ۹ آیین‌نامه را سازمان ثبت با سایر دستگاه ها تنظیم می‌کند.
وی افزود: تبصره ۴ ماده یک و ماده ۳ قانون مذکور که با اجرایی شدن قانون باید عملیاتی شود، اجرای قانون را به آیین‌نامه‌هایی که باید تنظیم شود، موکول کرده است و ما باید در اسرع وقت این آیین‌نامه‌ها را تهیه کنیم.
بابایی ادامه داد: در قانون مذکور اسمی از وزارتخانه یا سازمان یا سامانه خاصی که مرتبط با ما باشد، نیامده است. طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف ۳ ماه از لازم‌الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به‌تصویب رییس قوه قضائیه می‌رسد.» طبق این ماده اسمی از سامانه خاص برده نشده است.
رییس سازمان ثبت در ادامه با بیان اینکه ۱۸۰ هزار مشاور املاک در سراسر کشور داریم و با اجرای قانون تسهیل به ۲۰۰ هزار تا رسیده است، گفت: ما سه کمیته ملی، استانی و شهرستانی را در اجرای قانون الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول طراحی کردیم.
وی با تأکید بر اینکه می‌خواهیم معامله در بستر امنی انجام شود، گفت: دسترسی‌ها را به مشاورین املاک می‌دهیم و مشاورین املاک هم پیش‌نویس را آماده می‌کنند و در سامانه‌ای که هست برای دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌کنند. طبق قانون مذکور مبایعه‌نامه‌ای تنظیم نمی‌شود بلکه پیش‌نویس است که باید به فوریت در دفترخانه اسناد رسمی به سند تبدیل شود؛ لذا ما ارتباط دو سویه خوب بین مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی ایجاد کردیم. تعهد از مشاورین املاک کمتر می‌شود زیرا سند تنطیم نمی‌کنند و پیش‌نویس قرارداد را تنظیم می‌کنند.
بابایی ادامه داد: این قانون مترقی و روبه جلوست. مشاورین املاک را صیانت می‌کند زیرا تا قبل از این مشاورین املاک دسترسی به بانک‌های اطلاعاتی ما را نداشتند. ما می‌خواهیم یک معامله صحیح منعقد شود. سازمان ثبت هم مکلف است و باید بتوانیم بستر را فراهم کنیم. به هیچ عنوان ما نمی‌خواهیم در کار مشاورین املاک دخالت کنیم. فرصت خوبی فراهم شده که کار را به نحو خوب پیش ببریم.
وی با بیان اینکه قانون را باید به نحو خوب برای مشاورین املاک تبیین کنیم، گفت: از ۳ تیرماه امسال که قانون لازم‌الاجراست و آیین‌نامه‌اش تصویب و زمینه اجرای قانون فراهم شد، دیگر نمی‌توانیم سند عادی در خصوص اسناد حدنگاری که از ۳ تیرماه صادر می‌شود، صادر کنیم و مسئولیت کیفری دارد. دقت کنیم تا خدایی نکرده کسی ندانسته پرونده کیفری برایش تشکیل نشود.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: برای اسناد حدنگاری که بعد از ۳ تیر ماه صادر می‌شود امکان تنظیم سند عادی وجود ندارد. اگر نیاز به آموزش هست و گواهی، آموزش هم داده شود. باید دست به‌دست هم دهیم و قانون را به نحو شایسته اجرا کنیم. تا یک یا دو ماه شبانه روز کار و نظارت ها را انجام دهیم.
بابایی این را هم گفت: این قانون نکات فنی بسیاری دارد و نیازمند تبیین است. بسیاری قانون را نخوانده‌اند و حتی قضات ما نیاز به آموزش دارند و باید توجیه شوند.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه با اجرای این قانون سند عادی دیگر وجاهتی را ندارد، افزود: برخی از مواد این قانون لازم‌الاجراست. بسیاری از مواد برای اجرایی شدن فرصت دارند. مردم دغدغه نداشته باشند که مثلاً در مورد قولنامه‌ها چه کار کنند؟ آنهایی که اسناد عادی دارند و هنوز قانون لازم‌الاجرا نشده نگران نباشند و تا دو سال فرصت برای ثبت در سامانه‌های مربوطه را دارند اما اسنادی که سند حدنگارشان با لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شود، در نقل و انتقال عادی با محدودیت روبرو هستند.
بابایی افزود: اکنون سند عادی در قانون جایگاهی ندارد و در محاکم قابلیت استماع ندارد. ما باید قدر اجرای این قانون را بدانیم. این قانون جایگاه خوبی دارد و با حمایت مقام معظم رهبری نهایی و ابلاغ شد. در اجرا باید همه در کنار هم قرار گیریم و اگر مشکلاتی است با تدابیر برطرف کنیم.
بابایی ادامه داد: سه مرجع در معاملات اشخاص تأثیرگذارند (مشاورین املاک، دفاتر اسناد و کانون سردفتران). مشاورین املاک هم زمینه انعقاد معامله و هم پیش‌نویس قرارداد را فراهم می‌کنند و پس از تهیه پیش‌نویس در دفترخانه‌ها مجدداً استعلام گرفته می‌شود. ما دوبار استعلام را پیش‌بینی کرده‌ایم. اگر قانون به‌خوبی اجرا شود بسیاری از پرونده‌های فروش مال غیر و کلاهبرداری منتفی خواهد شد.
وی افزود: در زمان تنظیم پیش‌نویس، مشاورین املاک یکسری استعلامات را انجام می‌دهند و در زمانی که این پیش‌نویس در دفترخانه نهایی می‌شود، دوباره سردفتر استعلام می‌کند و وقتی این پیش‌نویش تنظیم می‌شود به بانک اطلاعات املاک پیام می‌رود که سند در حال انعقاد و معامله است و ضریب امنیت را بالا می‌برد؛ زیرا گاهی اوقات یک فرد چند معامله را در یک یا دو ساعت بر روی یک ملک انجام می‌داد که با اجرای این قانون جلوی آن گرفته شده است. مهم‌ترین پیام این قانون حاکمیت بهداشت قضایی در خصوص معاملات اعم از املاک و اراضی است.
بابایی افزود: به محض اینکه آیین‌نامه ماده ۳ قانون نهایی شد، سازمان ثبت با توجه به اینکه زیرساخت‌ها را از قبل آماده کرده، ماده ۳ و تبصره ۴ ماده یک قانون مذکور را نهایی می‌کند و به مشاوران املاک برای تنظیم پیش‌نویس و ارسال پیش‌نویس به سامانه ثبت الکترونیک اسناد دسترسی را می‌دهد.
وی در پایان گفت: تیم فناوری تمام زیرساخت‌های لازم را برای اجرایی شدن قانون فراهم کرده است. تا نهایی شدن آیین‌نامه ماده ۳ قانون، همکارانی که مسئولیت در اتحادیه املاک دارند، تمام شرایط اجرای این قانون را فراهم کنند.